Можно ли построить дом на земле сельхозназначения

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения? на сайте Недвио

Можно ли построить дом на земле сельхозназначения

Хорошо жить на природе, неподалеку от леса или водоема. Однако, при выборе участка земли, важно смотреть какого он назначения по документам. Ведь зачастую за низкой ценой может скрываться совсем не то, что ожидаешь.

Так, например если в документах указано «земля сельхозназначения», появляются определенные ограничения:

  1. на участке запрещается строить большие дома;
  2. разрешено возводить исключительно небольшие постройки для хранения оборудования или инвентаря;
  3. разрешаются любые работы, связанные с сельским хозяйством: развитие огорода, пастбище скота и другое;
  4. такие земли под особым наблюдением у государства — оформить дом или прописку практически нереально.

Сами по себе с/х земли выведены в «особый тип» государством не случайно. Обычно, это места с уже исследованным высоким уровнем экологии и плодородности почв. Недопустимо если на таких территориях появится промышленное предприятие или огоромный жилкомплекс.

Если вы все же выбрали такой участок, хотите его приобрести и построить на нем дом. Что же можно сделать?

Для начала следует разобраться к какому типу относится этот участок:

  1. Земли для сельхозработ. Они отводятся исключительно для ведения хозяйства, развития огорода, выращивания культур, животных и другого. Дополнительно есть разрешение на постройку небольшого здания для инвентаря. Запрещается загрязнять грунт или возводить другие постройки.
  2.  Земли для сельского хозяйства, отведенные под личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Здесь позволяется строить дом, гараж и другие постройки. Разрешена постройка домов, сходных по типу на дачные.

Все действия, не согласовывающиеся с договором и разрешением, несут последствия согласно административному или уголовному кодексу.

Как узнать, разрешено ли на участке строительство дома?

При оформлении документов для сельскохозяйственных работ, в договоре указываются подробные нюансы. Есть специальная таблица или перечень пунктов, которые разрешены на данной территории. Исходя из этой информации, можно планировать работы на отведенной земле. Зачастую используются коды от 1.1 до 1.18. По запросу возможно представление в виде таблицы с полным объяснением.

Для территорий, отведенных под подсобное хозяйство, разрешено возводить дачные дома и гаражи. Однако, следует соответствовать следующим правилам:

  • дом должен быть правильной классификации;
  • постройка должна быть предназначена и используема для проживания одной семьи;
  • запрещается использовать в качестве гостиницы;
  • запрещается возводить многоэтажные дома;
  • разрешено строить только в отведенных местах, нельзя строить дом посреди поля;
  • количество этажей не больше 3-х.

Следуя данным правилам, собственник может «спать спокойно».

Последствия нецелевого использования отведенной земли

Государство строго следит за целевым пользованием земель. И если речь идет об участках сельхозназначения, то подразумевается, что собственник будет возделывать эти земли, выращивать сельхозкультуры или разводить скот.

При нецелевом использовании территории последует немалый штраф. Причем заплатить его придется не только владельцу, но и всем юридическим и должностным лицам, которые были уличены в незаконном использовании земли. Незаконное строительство наказуемо штрафами в процентном соотношении. Законом для каждого из положений граждан есть соответствующие минимумы.

Также могут конфисковать землю. Суд имеет право назначить снос построек, если был причинен вред имуществу, окружающей среде или третьим лицам.

Законодательством на землях с/х назначения разрешено возводить объекты, предназначенные для ведения сельского хозяйства. По этом принципу можно возводить небольшие постройки, указывая в документах данное назначение.

Однако, если на территории в течение 3-х лет не будет зафиксировано ведение сельскохозяйственных работ, то власти имеют право конфисковать территорию. Также, необходимо регулярно сдавать отчетность о продвижении работ, пройти соответствующую госрегистрацию.

Взведение дома на территории под дачу

Один из простых и выгодных способов обустроить загородную территорию. Постройка дома для постоянного проживания одной семьи не требует разрешения от местных органов самоуправления. Не учитывается срок постройки.

Важная вещь, которую следует учесть – Устав дачного общества. В нем описано:

  • ограничения для постройки;
  • расположение относительно проезжей части;
  • расположение, относительно соседних построек и оград.

На данной земле разрешается строить только по единице типовых объектов. Жилой дом – только один. Построен еще один – административное правонарушение, наказуемое большим штрафом. Для постройки еще одного дома необходимо указать в регистрации его другое предназначение (летний дом, дом для гостей и другое). Характеризовать его как жилой запрещено.

Строительство дома на земле под колхозно-фермерское хозяйство (КФХ)

Такие наделы продают обычно крупными площадями, от 3 гектар. Возводить разрешается только постройки для проведения сельскохозяйственной деятельности. При возведении коттеджей, необходимо доказать местным органам власти его помощь в сельском хозяйстве.

Зачастую данный тип земли используется для построек больших крытых помещений для содержания животных. Может быть отведен для выращивания зерновых культур, овощей и другого.

Ферма не должна быть большой. Для отчета достаточно иметь несколько голов кроликов или 20 голов птиц. Правительство требует регулярную отчетность о ведении сельского хозяйства в виде правильно оформленных документов.

Для постройки загородного дома необходимо следовать всем правилам и нормам. Необходимо заполнить и оформить большое количество документов. По истечению 5 лет проживания будут начисляться налоги.

Мы так много говорили об ограничениях, связанных со строительством на таком типе территорий, что возникает вопрос, а где, собственно, плюсы? Почему вообще вопрос «можно ли строить дом» и такие идеи вообще рассматривается не только профессиональными фермерами?

Плюсы земель с/х назначения:

  • дешевая цена сотки;
  • маленькие налоги, наличие льготного периода (налоговых каникул);
  • прекрасная экология, плодородные почвы, нетронутые леса и свежий воздух — полезно для здоровья;
  • возможность легально и спокойно заниматься растениеводством, животноводством;
  • незастроенная местность — можно все распланировать так, как тебе удобно;
  • тихая обстановка и другие многочисленные возможности.

Разберем и сложности.

Минусы земель с/х назначения:

  • большие ограничения в постройках и деятельности на территории, отведенной под сельскохозяйственную деят-ть;
  • здесь запрещены многоэтажные здания, возведение зданий одинакового типа;
  • нарушение кодексов, несоблюдение условий договора и лишняя застройка территории наказуема большими штрафами;
  • нужно регулярно подтверждать целевое использование земли, обязательно иметь небольшое количество животных, птиц или отвести землю под сад, огород и другое.

В целом можно сказать, что при правильном взаимодействии с проверяющими структурами, строительство своего дома на таких участках не станет проблемой. И этот подтверждает тренд последних 10 лет: покупка участков такого типа все используются зачастую для постройки дач, коттеджей в сельской местности. Оформление всех соответствующих документов для постройки осуществляется в органах местного самоуправления.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/mozhno-li-stroit-dom-na-zemlyah-selhoznaznacheniya/

Строительство на землях, предназначенных для ведения личного сельского хозяйства | Адвокатская фирма GORO legal

Можно ли построить дом на земле сельхозназначения

Земля – одно из основных богатств украинского народа, в силу чего она находится под особой охраной государства. Использование земельного участка не может наносить ущерб качествам земли. Такие положения содержатся в статье 1 Земельного кодекса Украины и проходят красной нитью через все земельное законодательство.

По своему целевому назначению все земли Украины делятся на 9 категорий, которыми определяются особенности правового статуса земельного участка.

Одной из таких категорий земель являются земли сельскохозяйственного назначения.

Государство установило приоритет целевого использования такого рода земель: земли, пригодные для нужд сельского хозяйства, должны предоставляться прежде всего для сельскохозяйственного использования.

Согласно статье 22 ЗК Украины землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры, в том числе инфраструктуры оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, или предназначенные для этих целей. В пределах этой категории можно выделить определенные виды использования земель, среди них – для сенокошения и выпаса скота, садоводства, огородничества, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства и т. п.

Все вроде как понятно: земли определенного вида в пределах этой категории земли должны использоваться по своему назначению.

Однако, учитывая то, что размещение жилых домов и общественных зданий прямо разрешено законодателем только на землях жилой и общественной застройки, а стоимость этих земель достаточно высока, лица начинают искать коллизии или пробелы в законодательстве для возможности начать строительство на земле другой категории.

Интресным с этой точки зрения являются земли для ведения личного крестьянского хозяйства. Вопреки существованию специального закона, регулирующего деятельность таких хозяйств и их правовой статус, вопрос возможности строительства и сегодня остается открытым (далее речь пойдет только о капитальных сооружениях; “движимые” сооружения без фундамента размещать можно).

Так, согласно Закону Украины “О личном крестьянском хозяйстве” (далее – Закон) личное крестьянское хозяйство (ЛКХ) – это хозяйственная деятельность, осуществляемая без создания юридического лица физическим лицом индивидуально либо лицами, состоящими в семейных или родственных отношениях и проживающими совместно, с целью удовлетворения личных потребностей путем производства, переработки и потребления сельскохозяйственной продукции, реализации ее излишков и предоставления услуг с использованием имущества личного крестьянского хозяйства, в том числе и в сфере сельского зеленого туризма. Деятельность, связанная с ведением личного крестьянского хозяйства, не относится к предпринимательской.

Дискуссии в профессиональных и не только кругах порождает статья 6 Закона, согласно которой к имуществу, используемому для ведения личного крестьянского хозяйства, относятся земельные участки, жилые дома, хозяйственные здания и сооружения, сельскохозяйственная техника и т. п.

Причем для ведения личного крестьянского хозяйства используют земельные участки размером не более 2,0 га, переданные физическим лицам в собственность или аренду в порядке, установленном законом (статья 5 Закона).

Вместе с тем Закон наделяет членов ЛКХ правом: реализовать излишки производственной продукции на рынках, а также  заготовительным предприятиям и организациям, другим юридическим и физическим лицам; самостоятельно осуществлять материально-техническое обеспечение собственного производства. Следовательно, законодателем презюмируется наличие складских и других помещений на землях ЛКХ.

На этом основании некоторые утверждают, что, поскольку ЛКХ разрешено использовать жилые дома и хозяйственные здания и сооружения в своей деятельности, то их можно строить на надлежащем земельном участке.

С другой же стороны, противники данной теории указывают, что иметь в наличии жилой дом в качестве имущества и строить этот дом на землях ЛКХ – это резные вещи.

Да, ЛКХ может иметь дом в составе имущества, но построен он должен быть на земельном участке для жилой и общественной застройки, поскольку тот же Закон обязует членов ЛКХ обеспечивать использование земельного участка по целевому назначению.

Еще большую путаницу в эту дискуссию в свое время внес Государственный комитет по земельным ресурсам, который до 2009 года предоставил много индивидуальных (для конкретных лиц) разъяснений, согласно которым строиться на данных землях можно, однако в письме от 02.06.

2009 No 6385/17/12-09, адресованному прокуратуре Киево-Святошинского района Киевской области, указал, что строительство жилых домов на земельных участках с видом использования для ведения личного крестьянского хозяйства не допускается.

Справедливости ради следует заметить, что письмо этого органа не является нормативным актом или актом толкования, поэтому его можно считать только мнением, а значит оно не является обязательным для местных органов (например, архитектуры).

Итак, ни Земельный кодекс, ни Закон не содержат прямого запрета или разрешения на строительство капитальных сооружений на земельном участке с целевым назначением ЛКХ.

Впрочем, на практике построить, к примеру, жилой дом с соблюдением установленных законом процедур будет вряд ли возможно, ведь указанная выше правовая неопределенность становится помехой потенциальному застройщику в получении необходимых согласований и разрешений, поскольку даже уже на этапе согласования проекта органом государственного архитектурно – строительного контроля возникнут проблемы.

Также проблематично будет подключить все необходимые коммуникации (свет, газ, вода, канализация). Парадоксально, но на практике в некоторых районах вообще сразу отказывают в подключении света, если назначение земельного участка – для ЛКХ, хотя свет может понадобиться членам ЛКХ, например, для теплицы.

ВЫВОД:

Подводя итог, отметим: можно считать, что земли ЛКХ – это инструмент с плохо прописанной инструкцией; да, дом в составе имущества ЛКХ иметь разрешено, а вот строить его прямо не разрешено. Можно сказать, что земля ЛКХ – это одновременно благо и наказание.

Ну и напоследок заметим, что за строительство на землях ЛКХ может угрожать ответственность по статьям 53 КУоАП, 211 ЗК Украины и прекращение прав на земельный участок на основании статьи 143 ЗК Украины, а кроме этого, продолжительная процедура доказывания возможности застройки данного земельного участка в судебном порядке.

 Юрист & Закон. Аналитическое издание.

Полная версия статьи

Источник: https://goro.ua/ru/post/construction-on-lands-intended-for-personal-farming

Можно ли построить жилой дом или жилое строение на земельном участке категории

Можно ли построить дом на земле сельхозназначения

Дата размещения статьи: 27.09.2017

В связи с тем, что данная тема объемная и запутанная, предлагаю рассмотреть несколько простых вопросов, которые приведут нас к обоснованному выводу по основному вопросу: можно или нельзя построить жилой дом или жилое строение на земельном участке категории “земли сельскохозяйственного назначения”?

ЧТО ПРЕДСТАВЛЯЕТ СОБОЙ ТЕРМИН “ЖИЛОЙ ДОМ”

Данное понятие раскрывается в п. 2 ст.

16 Жилищного кодекса РФ:”Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании”.

ЧТО ПРЕДСТАВЛЯЕТ СОБОЙ ПОНЯТИЕ “ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ”

Пункт 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) устанавливает, что землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.С.Н.

Волков отмечает, что земли данной категории выступают как основное средство производства в сельском хозяйстве, главный источник производства собственных продуктов питания и сельскохозяйственного сырья для промышленности, а также в качестве предмета труда и условия занятости сельского населения.

Это определяет приоритет в использовании земель сельскохозяйственного назначения, их особый правовой режим, необходимость охраны, направленной на сохранение их площади, предотвращение развития негативных процессов и повышение плодородия почв, а также геополитическую ценность .——————————– Волков С.Н.

О состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2007. N 9. С. 4 – 8.Согласно п. 2 ст.

77 ЗК РФ в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.С.А. Боголюбов отметил, что состав земель сельскохозяйственного назначения неоднороден . Лучшие, наиболее ценные из них – это сельскохозяйственные угодья, на которых, собственно, и произрастает продукция аграрного производства. Поэтому законодательством установлен особый режим их предоставления, использования и изъятия. Остальные сельскохозяйственные земли имеют вспомогательный по отношению к угодьям характер.——————————– Земельное право / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 2002. С. 35 – 36.Согласно ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться:1) для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства);2) крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;3) хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;3) некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;4) казачьими обществами;5) опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;6) общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов;7) при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов;8) для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства.Анализируя вышеизложенное, можно сделать вывод, что законодатель в ст. 78 ЗК РФ ограничивает перечень использования земель сельскохозяйственного назначения.Отметим, что в данный перечень не входит использование земель сельскохозяйственного назначения для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.Целевое назначение сельскохозяйственных земель по закону сводится к их использованию только для нужд сельского хозяйства, в связи с чем на этих землях могут находиться только здания, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, к которым жилые дома не относятся.Данный вывод подтверждается Апелляционным определением Волгоградского областного суда от 2 июля 2015 г. по делу N 33-7277/2015 и Апелляционным определением Ростовского областного суда от 7 июня 2016 г. по делу N 33-9147/2016.На первый взгляд все кажется простым и понятным. Перечень использования земель сельскохозяйственного назначения ограничен, к использованию земель сельскохозяйственного назначения не относится строительство жилых домов в целях удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.Однако, когда начинаешь размышлять о соотношении правил землепользования и застройки (далее – ПЗЗ), вида разрешенного использования (далее – ВРИ) и категории земель, понимаешь, что на законодательном уровне конкретизированного соотношения между ПЗЗ, ВРИ и категориями нет, что приводит к спорным ситуациям и обращениям в суд.Кроме того, рассматривая вопрос строительства жилых домов на земельном участке категории “земли сельскохозяйственного назначения”, нельзя не обратить внимания на Федеральный закон от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” и введенное данным Федеральным законом в оборот понятие “жилое строение”.

ЧТО ПРЕДСТАВЛЯЕТ СОБОЙ ПОНЯТИЕ “ЖИЛОЕ СТРОЕНИЕ”

Понятие “жилое строение” введено в оборот Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”, однако расшифровки данного понятия действующим законодательством не предусмотрено.

Единственное, что разъясняет законодатель о жилом строении, это то, что в данном строении нельзя зарегистрироваться и, следовательно, проживать.Анализируя сущность понятия “жилое строение”, нельзя не упомянуть о Постановлении Конституционного Суда от 30 июня 2011 г. N 13-П по делу о проверке конституционности абз. 2 ст.

1 Федерального закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” в связи с жалобой гражданина А.В. Воробьева.

В данном Постановлении Конституционный Суд установил, что”запрет на регистрацию в пригодных для постоянного проживания жилых строениях, принадлежащих гражданам на праве собственности и расположенных на садовых земельных участках, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения, вынуждает их либо регистрироваться не по месту фактического проживания, либо вообще лишает их возможности встать на регистрационный учет по месту жительства, что может повлечь привлечение к административной ответственности и, по сути, прямо противоречит основной публичной цели института регистрации – информирования гражданином государства, в том числе в законных интересах других лиц, о своем реальном месте жительства”.Конституционный Суд, отмечая факт привлечения к административной ответственности лица, зарегистрированного не по месту фактического проживания, не рассматривает вопрос ответственности использования земельного участка не по целевому назначению.Далее Конституционный Суд отмечает, что “такой запрет, вытекающий из абзаца второго статьи 1 Федерального закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”, существенным образом затрагивает конституционный статус личности: фактически подталкивая граждан – собственников указанных жилых строений к нарушению закона, а следовательно, к нарушению статьи 15 (часть 2) Конституции Российской Федерации, обязывающей соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы, и не позволяя тем самым Российской Федерации как правовому государству, основанному на уважении к закону, должным образом выполнять свою обязанность охранять достоинство личности (статья 21, часть 1, Конституции Российской Федерации), он затрудняет гражданам реализацию права на жилище и права частной собственности (статья 35, часть 2; статья 40, часть 1, Конституции Российской Федерации), что влечет несоразмерное ограничение права на свободный выбор места пребывания и жительства (статья 27, часть 1, Конституции Российской Федерации), не согласующееся с конституционно одобряемыми целями возможных ограничений прав и свобод человека и гражданина (статья 55, часть 3, Конституции Российской Федерации)”.Конституционный Суд не упоминает п. 3 ст. 36 Конституции РФ, согласно которому “условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона”.Конституционный Суд не рассматривал вопрос о противоречии между строительством жилого строения с правом постоянного проживания на земельном участке категории земель сельскохозяйственного назначения и использованием земель сельскохозяйственного назначения в соответствии со ст. 78 ЗК РФ.Кроме того, Суд указал, что, “выбирая в качестве места жительства жилое строение, расположенное на земельном участке, отнесенном к землям сельскохозяйственного назначения, граждане должны осознанно принимать и те возможные неудобства, которые являются следствием проживания вне территории населенных пунктов”.Так, Конституционный Суд указывает на право выбора в качестве места жительства жилого строения, расположенного на земельном участке, отнесенном к землям сельскохозяйственного назначения, не рассматривая, что такие земельные участки, согласно ст. 78 ЗК РФ, не предусмотрены для возведения недвижимости, предназначенной для места жительства.На наш взгляд, указанное Постановление Конституционного Суда не рассматривает соотношения между целевым использованием земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения и расположением на таком земельном участке жилого строения, которое пригодно для постоянного проживания, тем самым стирая грань между понятиями “жилой дом”, “жилое строение”.Рассмотрим вопрос использования земельного участка не по целевому назначению с точки зрения действующего законодательства РФ.

МОЖНО ЛИ ИСПОЛЬЗОВАТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК НЕ ПО ЦЕЛЕВОМУ НАЗНАЧЕНИЮ?

Источник: http://xn----7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai/article/24691

Фермеры смогут строить жилье на землях сельхозназначения

Можно ли построить дом на земле сельхозназначения

По словам премьер-министра Дмитрия Медведева, главная цель вносимых изменений – навести порядок с определением правового режима земель различного назначения. “У фермеров в этом случае появляется возможность строить дома на землях сельхозназначения.

Разумеется, при определенных ограничениях – как по предельным параметрам домов, так и по запрету на перепродажу земли под этими домами”, – подчеркнул глава правительства.

“На земельном участке, предназначенном для ведения фермерского хозяйства, допускается строительство только одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и который предназначен для проживания членов такого хозяйства”, – конкретизирует для “Российской газеты” инициативу член Ассоциации юристов России Яна Григоренко.

Дачники получат льготу только на одну хозяйственную постройку

Сейчас на землях фермерского хозяйства можно возводить строения вспомогательного назначения, необходимые для деятельности такого хозяйства, но не жилые дома.

Иными словами, взял человек в аренду несколько десятков или даже сотен га земли, разводит там скот или засеял зерном, но при этом жить он должен где угодно. Хорошо, если рядом есть какая-нибудь деревня.

Там можно построить дом или арендовать его у местных жителей. А если жилья рядом нет? Тогда приходится, как и в городе, часами добираться до работы.

Крайне важный момент, по словам Григоренко, что под построенным для жизни фермера и его семьи домом нельзя будет сформировать земельный участок.

Исключительный случай – прекращение деятельности фермерского хозяйства. Но тогда нужно будет выкупать и дом, и весь земельный участок, предоставленный именно для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности.

Не существует ли при таком раскладе опасность, что там, где должна колоситься пшеница, начнут появляться районы массовой застройки? “Однозначно такого не будет, – уверена Яна Григоренко.

– Особо подчеркиваю, что на территории фермерского хозяйства возможно будет возвести только один дом, предназначенный для проживания членов такого хозяйства. Во избежание злоупотреблений эта норма будет прямо прописана в законе.

И это, в свою очередь, исключает использование жилого здания для иных целей, например, для открытия гостиницы, ресторана, кафе, охотничьего домика или магазина”.

Однако законопроект пока не дает ответы на ряд важных вопросов. Фермерское хозяйство может состоять из нескольких членов, которые не являются одной семьей. А дом на участке для ведения фермерского хозяйства может построить только один. Как будут решать, кому этот дом больше нужен?

“Возможно, этот нюанс будет прописываться в уставных документах, – рассуждает юрист. – Приоритет в строительстве дома может, например, предоставляться членам фермерского хозяйства, которые дольше там работают, или внесли больше средств в уставной капитал”.

Также пока не очень понятно, можно ли будет в этом доме зарегистрироваться и как оформлять его в собственность, а также получат ли приоритетное право члены фермерского хозяйства при выкупе земельного участка и строения в случае ликвидации юридического лица. Ведь дела у фермера могут не пойти и тогда придется ликвидироваться, а землю и дом пустутят с торгов.

Верховный суд защитил права дачников от последствий кадастровых ошибок

Законопроект определяет ряд случаев, при которых использование земельных участков допускается вне зависимости от установленных видов разрешенного использования и категории земель.

“Как правило, эти случаи связаны с возникновением и ликвидацией чрезвычайных ситуаций и носят временный характер либо допускают размещение объектов или осуществление деятельности, не препятствующих использованию земельных участков в соответствии с основным видом разрешенного использования (геодезические пункты, объекты благоустройства и т.п.

), – поясняет Григоренко. – К особым случаям также относится использование земель для нужд обороны страны и безопасности государства, для целей недропользования”.

Предлагается также установить возможность и определить порядок прекращения прав на земельные участки, ранее установленный вид разрешенного использования которых не соответствует регламенту использования территории, если такое использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Люди, которые арендовали землю для личного подсобного хозяйства или огородничества, смогут выкупить ее без торгов – при условии ее надлежащего использования в течение трех и более лет. Кроме того, этот законопроект защищает интересы собственников. Если регламенты использования земли были изменены без согласования с ними, то убытки должны гаситься за счет бюджета соответствующего уровня.

Источник: https://rg.ru/2018/06/27/fermery-smogut-stroit-zhile-na-zemliah-selhoznaznacheniia.html

Как построить дом на землях сельхозназначения

Можно ли построить дом на земле сельхозназначения

Как хорошо иметь собственное поместье с вишневым садом! Да еще построить его на сельхозсотках, цены на которые так и манят. Интересно, почему эту философию разделяют немногие девелоперы и единицы покупателей?

Как хорошо иметь собственное поместье с вишневым садом! Да еще построить его на сельхозсотках, цены на которые так и манят. Интересно, почему эту философию разделяют немногие девелоперы и единицы покупателей?

Ваше стало нашим

Если и продвигать идею фермерства в Подмосковье, то именно на сельхозземлях, которые, собственно, для таких целей и предназначены. Сегодня это абсолютная доминанта на рынке. По оценке Бориса Цыркина, генерального директора KaskadFamily, они составляют около 90% от общего объема предложения.

Но актив этот давно поделен, пик его продаж прошел. Когда-то девелоперы по дешевке скупали наделы у колхозов, а сегодня делают на них капиталы, интегрируя в ликвидные проекты. «Первичный рынок земли отсутствует, — комментирует Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании „Вектор Инвестментс“.

— Участки уже принадлежат кому-то — совхозы стали частными предприятиями».

В основном бывшие колхозные сотки продают крупными лотами от 15 га. И надо сказать, что сегодня это самое доступное, что есть на рынке. Например, земля сельхозназначения в 60 км от МКАД на Волоколамском шоссе стоит около 800–1000 долларов за сотку. Для сравнения: расценки на земли населенных пунктов в том же районе начинаются от 2 тыс. долларов за сотку.

По закону, если не менять вид использования, землю сельхозназначения нужно обрабатывать и возделывать. «Если этого не делать, после первого года владения на собственника накладывают штраф, — рассказывает Алексей Колядин, руководитель проекта коттеджного поселка АкваВилла. — После второго штраф увеличивается, а после третьего ее вообще могут отобрать».

Но вот построить объект недвижимости на сельхозземлях получается не всегда.

«Участок, предоставленный для огородничества, чаще всего не пригоден для возведения капитальных жилых строений без изменения вида разрешенного использования, — говорит Валерий Лукинов, руководитель офиса „Преображенский“ компании „Инком-Недвижимость“. — А если он предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, то собственнику и вовсе запрещено строить объекты недвижимости».

Однако лазейка все-таки есть. Землю можно перевести в разрешенный вид использования под дачное строительство. Срок процедуры — до полугода. Цена вопроса в среднем по рынку — от 200 до 500 долларов за сотку.

Эта схема используется на рынке повсеместно. «Большая часть коттеджных поселков RODEX Group, как и других девелоперов, построена именно на землях сельхозназначения, — подтверждает Игорь Заугольников, член правления RODEX Group. — И это не вызывает у покупателей никаких затруднений».

Понятно, что фермерством в таких проектах и не пахнет, а сама идея сельхозтруда возникает у крупных землевладельцев только при особых обстоятельствах.

Справка

Землями сельскохозяйственного назначения признают участки, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Их можно использовать для ведения сельскохозяйственного производства, лесных насаждений, реализации научно-исследовательских и других связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Гражданам, желающим вести фермерское хозяйство, участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляют в соответствии с Земельным кодексом РФ и Федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Крестьянское хозяйство представляет собой объединение граждан, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность.

Фермеры поневоле

«Не стоит думать, что любой желающий может купить большой надел земли под Москвой и плотно застроить его, — комментирует Д. Бадаев. — Существуют утвержденные схемы, где учтены возможности развития того или иного района.

Если дороги, условия подведения коммуникаций и другие составляющие инфраструктуры не позволяют обслужить больше жилых домов, то никакой девелопер не сумеет возвести более того, что может выдержать инженерная и транспортная инфраструктура».

Что же делать с землей, на которой строить нельзя? Похоже, у лендлордов нет выбора. Схема проста: часть земель переводят в статус «под дачное строительство» и отдают под строительство коттеджей, другие используют для сельского хозяйства — создают экофермы, обрабатывающие свои участки.

Например, общая площадь проекта «Истринская Долина» в 45 км от Москвы (Истринский район) составляет 1700 га. Из них под застройку выделено только 600 га. Остальное отдано под инфраструктуру и рекреацию, поля для выпаса животных и выращивания кормов.

Их обслуживает Истринская молочная компания.

Подобный подход к бизнесу реализуют и в рамках проекта «Долина Имений» в 90 км от Москвы по Киевскому шоссе, где функционируют животноводческая ферма и молочный завод. Натуральные продукты круглый год — разве не приятный бонус для покупателей загородного жилья?

Есть еще один вариант развития сценария: сельскохозяйственный концепт девелоперы используют исключительно как маркетинговый ход.

Например, проект «Ранчо» на берегу Можайского водохранилища, по сути, не предназначен для ведения фермерского хозяйства и является стилизацией на тему угодий. «Этот комплекс стал для нас новаторским, — рассказывает И. Заугольников. — Он расположен на земельном наделе 4 га.

Площадь хозяйского дома составляет около 500 кв. м. Сруб сложен из бревен диаметром в полметра. Здесь есть бассейн и камин, в интерьерах использованы натуральные материалы. На участке расположены баня, гостевой дом с гаражом и помещением для прислуги, охраны.

Есть пруд с карпами, беседка, охотничий шатер, пирс, вертолетная площадка. Все центральные коммуникации заведены в строения. За счет этого в комплексе „Ранчо“ можно проживать круглогодично».

А по призванию?

Почему же развитие фермерской недвижимости в Подмосковье не пошло дальше вынужденных мер девелоперов или проектов-стилизаций? Все очень просто — массовый спрос на этот продукт не сформировался, отвечают эксперты.

«Пока на территории Российской Федерации и, в частности, в Подмосковье предпосылки для массового появления фермерских поселков, где любой желающий может приобрести недвижимость и стать фермером, отсутствуют, — комментирует Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО „ОПИН“.

— Для девелопера этот формат достаточно рискованный, поскольку спрос на подобные объекты крайне разнороден как по бюджету, так и по площади угодий». С ней согласна Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED: «Этот формат пока развит плохо, примеры единичны.

Для девелопмента фермерские проекты дороги и неликвидны».

Застройщики на опыте убедились в отсутствии спроса на этот продукт. «В рамках развития проекта „Истринская Долина“ мы продумывали возможность превратить часть земель в фермерские участки (2–5 га), но предложение не вызвало особого интереса, — говорит Д.

 Бадаев. — Дело в том, что фермеры предпочитают покупать хозяйства по цене не более 3 тыс. руб./сотка, иначе это невыгодно. А земли, расположенные близко к Москве, стоят дороже. Потому фермерские хозяйства чаще встречаются на значительном удалении от столицы».

По словам И. Заугольникова, если в случае с коттеджем все понятно: клиент ожидает увидеть альтернативу городскому образу жизни с сохранением привычной бытовой функциональности, то фермерство — все-таки шаг в сторону натурального хозяйства.

«При создании такой недвижимости роль девелопера может быть невелика, — размышляет он. — Многие составляющие дополнительной ценности дачного домовладения здесь не востребованы.

Наверняка фермер постарается своими силами организовывать строительство и будет исходить из функциональности, ориентированной на минимизацию издержек при ведении фермерского хозяйства».

И все-таки они существуют!

Если фермерская недвижимость и будет развиваться в Подмосковье, то не в контексте девелопмента, а в виде отдельных хозяйств, уверены эксперты. Скажем, всем известен пример основателя знаменитой товарно-сырьевой биржи «Алиса» Германа Стерлигова. Душевный покой он обрел на лоне природы, уйдя от бизнеса и занимаясь фермерством.

Такие оригиналы еще есть, уверен А. Колядин: «Это люди 35–40 лет с достатком выше среднего, которые в определенный момент поняли, что домашнее хозяйство — их призвание. Одни увлекаются футболом, другие — рыбалкой, третьи — разведением кур».

Есть еще одна прослойка покупателей, которых привлекают сельхозсотки. По причине дешевизны они интересны псевдофермерам. Участок приобретают якобы под фермерское хозяйство, владелец регистрируется как частный предприниматель и представляет отчет в надзирающие органы.

Не обязательно быть скотоводом или пчеловодом, чтобы стать фермером. Достаточно разбить яблоневый сад в свое удовольствие. Или на худой конец сдавать стог сена для отчетности.

Именно поэтому складывается ощущение, что фермерских хозяйств в Подмосковье больше, чем есть на самом деле.

Впрочем, не все так безоблачно на фермерском небе. И для желающих интерпретировать закон есть свои ловушки. «Приобретая пашни и сенокосы, нужно учитывать такой нюанс, как право преимущественной покупки, — говорит В. Лукинов.

— Прежде чем произвести отчуждение подобного участка, необходимо уведомить соответствующий орган субъекта РФ (это может быть, например, местная администрация), который в течение 30 дней вправе приобрести или отказаться от данного земельного участка.

В случае форс-мажора сделка может быть признана недействительной».

Точка зрения

Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»:

«Число проектов так называемых коттеджных поселков с фермерской составляющей в России крайне невелико. Формат не получил широкого распространения на рынке недвижимости как Московского региона, так и страны в целом.

В основном существующие в Подмосковье проекты созданы в докризисный период — эпоху экспериментов и формирования вкусов у покупателей загородной недвижимости. Такие поселки, как правило, были реализованы в отдаленных районах Подмосковья или приграничных областях.

Их концепция формировалась вокруг объектов недвижимости (коттеджи и земля), а фермерская составляющая была скорее фишкой, якорем для взыскательных покупателей.

Дальнейшего развития идея не получила — кризис скорректировал планы землевладельцев и застройщиков, а концептуальные коттеджные поселки, как классические, так и с фермерской составляющей, на время ушли в тень. Сегодня подмосковные лендлорды вынуждены пересматривать стратегию развития своих земель, чтобы оптимизировать издержки.

Помимо оптовой продажи земли и полноценного или частичного ленд-девелопмента собственники изучают и альтернативные варианты, поэтому тема фермерской недвижимости вновь становится актуальной.

Девелоперы ориентируются на западные проекты агрокурортов — формат рекреационной недвижимости, где наряду со сдаваемым в аренду жильем существует специфическая фермерская или иная инфраструктура. Концепция агрокурортов строится вокруг экологической составляющей. Это новый и крайне увлекательный вид семейного досуга. В качестве эксперимента несколько подобных проектов уже запущено на европейской территории России, однако их нельзя отнести к так называемым фермерским поселкам».

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1855793-2012-03-05-kak-postroit-dom-na-zemlyah-selhoznaznacheniya/

ПоддержкаГраждан
Добавить комментарий