Страхование дольщиков при долевом строительстве

Тема: Страхование дольщиков при долевом строительстве

Страхование дольщиков при долевом строительстве

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Кроме того, банки внимательно изучают застройщиков, оценивают по многим критериям: по балансу, финансовой устойчивости, опыту работы, наличию залогового имущества и т.д. И гарантию не дают, даже если застройщик готов платить, потому что понимают, что далеко не каждый застройщик будет способен выполнить свои обязательства перед дольщиками.

С начала года вступило в силу дополнение к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Что оно дает нам с вами, друзья, при покупке недвижимости?

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Эксперты опасаются, что нововведения приведут к повышению цен на недвижимость. Правительство заверило, что эти факторы не взаимосвязаны. Расходы по страхованию даже у крупной компании составляют 1% от объема сделок. Застройщикам придется выделять средства на эти расходы из своего бюджета.

Найти банк, подходящий под выдвигаемые законом требования, непросто. Многие строительные компании предпочитают оформлять кредиты, к которым автоматически оформляется страховка. Но тогда дольщикам сложно получить компенсацию при наступлении страхового случая.

В 2014 году страхование гражданской ответственности застройщика стало обязательным (федеральный закон №214-Ф3, статья 15.2).

По идее, обращение в страховую компанию, это самый доступный способ страхования гражданской ответственности застройщика по договорам долевого участия.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Принятый закон (страхование долевого строительства) даёт основания на гарантированную защиту участников долевого строительства со стороны фемиды и направлен на устранение мошенничества в строительном бизнесе.

Для дольщика страхование ответственности застройщика при долевом строительстве должно быть основополагающим при принятии решения о заключении сделки. В противном случае при нарушениях ДДУ компания откажется оплачивать ущерб.

Так, как и предписано уставом этого общества. А получается, что в тот момент, когда нужно встать на защиту средств населения, ОВС исключает нерадивого застройщика, отказывается от защиты, при этом продолжает получать взносы от других застройщиков.

После окончания строительства, дольщики получают свою оговоренную часть объекта.

Проще говоря, все заинтересованные могут поучаствовать в финансировании стойки, вложив деньги после представления плана работ, по результатам чего становятся совладельцами здания.

Председатель Москомстройинвеста рассказал в интервью ТАСС о том, отчего нынешние механизмы страхования в долевом строительстве неэффективны и почему регионы так ждут запуска Компенсационного фонда.
Принципиально разных форм такой страховки сейчас предоставляется лишь две: обязательное и добровольное страхование застройщиком.

После получения возмещения дольщик теряет права на квартиру. Срок действия страхового договора обычно на два года больше, чем срок передачи жилья в собственность по договору долевого участия. В течение этого периода дольщик имеет право на возмещение.

Если застройщик осуществляет страховку с помощью общества, он вынужден оплачивать членские взносы. Участники несут коллективную ответственность. Страховка от банка используется редко, так как требует соблюдения более серьезных условий от обеих сторон.

К примеру, заявителю понадобятся много документов и оплата залоговой суммы.

Концепция системы обращена исключительно на защиту активов дольщиков. Целевым этапом проекта является страхование ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства.

С этого года все застройщики, участвующие в долевом строительстве, страхуют ответственность еще до момента регистрации нового проекта.

Этот факт очень важный и, надеюсь, выявит, какие из организаций-застройщиков являются действительно надежными, а какие — нет.

Я читала, что наше министерство строительства и ЖКХ считает нововведение очень важным в плане дополнительной защиты прав дольщиков и называет его «фильтром ненадежных застройщиков». Согласитесь, что никто из нас не хочет оказаться «обманутым дольщиком»?

Законодательный смысл процесса – еще до подписания первого договора долевого участия с физическим лицом (дольщиком) застройщик должен предусмотреть обязательные меры страхования.

Ответственность девелопера страхуется на случай невозможности завершить строительство — одна из гарантий застройщика.


С 2014 года строительная компания обязана подтвердить исполнение обязанностей, оформив поручительство или страхование гражданской ответственности застройщика при долевом строительстве. Это позволит покупателю при наступлении непредвиденных ситуаций вернуть свои средства.

Нюансы страхования долевого участия в строительстве

Страховая компания обязана иметь не менее 120 миллионов рублей уставного капитала и , как минимум, 400 миллионов рублей собственных средств, помимо того, что она имеет лицензию и работает более 5 лет. Банк тоже должен иметь «возраст» не менее 5 лет и капитал больше 200 миллионов рублей.

Несмотря на всю экономичность этой формы инвестиционной деятельности, существуют большие риски остаться без жилья и денег.Чтобы сократить количество обманутых дольщиков, государство ввело обязательное страхование договоров долевого участия в строительстве.

Банковский тариф по гарантии составляет порядка 3–7%, поскольку банки оценивают риск в долевом строительстве высоко.

Для сравнения: тариф в страховой компании начинается где-то от 0,1%, а средний тариф — 0,3%.

Формы страхования ответственности застройщика

Масштабы страховщика – только крупная организация, с большим штатом специалистов и солидным капиталом «потянет» подобные услуги. Страховщики берут на себя возврат вложенных дольщиком средств, если застройщик не в состоянии выполнить договор и предоставить в собственность приобретенную жилплощадь.

В случае добровольного страхования, объем полученных по страховке средств зависит только от суммы взноса дольщиков (чем больше дольщики вложат в строительство — тем больше будут страховые выплаты при необходимости).

Причем, в законе утверждено жесткое требование к тем банкам и страховым компаниям, которые имеют право на подобную страховку будущей недвижимости.

Принятый законопроект устанавливает ответственность застройщика за:

  • уклонение от обязательств;
  • сдачу неготового объекта;
  • банкротство до сдачи имущества.

Страхование долевого участия для застройщиков возможно осуществить:

  • через ОВС — Общество Взаимного Страхования;
  • через поручительство банка;
  • заключив договор со страховой компанией о гражданской ответственности.

Страхование застройщиком долевого строительства с помощью финансово-кредитного учреждения подразумевает наличие дополнительных ограничений. В первую очередь они касаются банка.
О страховании ДДУ основная масса граждан вспоминает редко, предпочитая расхлебывать проблемы по факту их появления, а не платить за то, чего может и не произойти.

Мы проверили застройщика — ООО «ИнвестСтройГрупп» — и выяснили, что половину средств, вложенных гражданами, компания вывела из стройки — из 2,8 млрд руб. 1,4 млрд руб. ушли с баланса. И ОВС исключило застройщика из числа своих членов.

Договоры страхования были прекращены, ответственность за объект снята. Страхование долевого участия в строительстве ранее было правом, а не обязанностью застройщиков. Но с 2014 года все изменилось, и теперь они обязаны осуществлять данную процедуру.

В противном случае это нарушение законодательства. Норма содержится в ФЗ №214.

Также, страховка может быть разной в зависимости от гаранта страхования. Это может быть некоммерческое страхование рисков .Гарантом может стать страховая компания, предоставляющая такую услугу, и банк.

Для сохранения средств дольщиков, инвестируемых в объект, определяют два вида страхования. Страховым случаем в таких договорах является начало эксплуатации объекта.

  • обязательное страхование застройщиком;
  • добровольное страхование дольщиком.

Источник: http://gudvinfoto.ru/grazhdanskoe-pravo/8444-tema-strakhovanie-dolshhikov-pri-dolevom-stroitelstve.html

Страхование долевого строительства

Страхование дольщиков при долевом строительстве

Добрый день всем!
Обязательное страхование долевого участия в строительстве с 1 января 2014 года — это, безусловно, заинтересует будущих покупателей новостроек. С начала года вступило в силу дополнение к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Что оно дает нам с вами, друзья, при покупке недвижимости?

С этого года все застройщики, участвующие в долевом строительстве, страхуют ответственность еще до момента регистрации нового проекта.

Этот факт очень важный и, надеюсь, выявит, какие из организаций-застройщиков являются действительно надежными, а какие — нет.

Я читала, что наше министерство строительства и ЖКХ считает нововведение очень важным в плане дополнительной защиты прав дольщиков и называет его «фильтром ненадежных застройщиков». Согласитесь, что никто из нас не хочет оказаться «обманутым дольщиком»?

Страхование долевого участия для застройщиков возможно осуществить:

  • через ОВС — Общество Взаимного Страхования;
  • через поручительство банка;
  • заключив договор со страховой компанией о гражданской ответственности.

Причем, в законе утверждено жесткое требование к тем банкам и страховым компаниям, которые имеют право на подобную страховку будущей недвижимости.

Как осуществляется страхование ответственности застройщиков

Страховая компания обязана иметь не менее 120 миллионов рублей уставного капитала и , как минимум, 400 миллионов рублей собственных средств, помимо того, что она имеет лицензию и работает более 5 лет. Банк тоже должен иметь «возраст» не менее 5 лет и капитал больше 200 миллионов рублей.

Договор, заключенный с банком или страховщиками, должен быть всегда доступным для любого дольщика. Если договора нет, то компания будет оштрафована на сумму до миллиона рублей.

Таким образом, страхование «долевки» убережет и от затянувшегося строительства и от некачественного построенного жилья. Сумма, на которую страхуется жилое помещение, не должна быть ниже, чем рыночная стоимость на момент сдачи.

Помимо положительных моментов для покупателя из-за обязательного страхования могут появиться и отрицательные, например, повышение стоимости жилья в новостройках.

Получается, что на весах у нас, с одной стороны, безопасность и надежность, а с другой — рост цен при покупке недвижимости.

Посмотрим в дальнейшем, во что все это выльется… Вся система пока еще только в начале пути, в процессе «утруски и притерки» …

Поделитесь информацией со своими знакомыми в соцсетях, Благодарю!

data-yashareType=»button» data-yashareQuickServices=»ontakte,,,odnoklassniki,moimir,moikrug,gplus»

Защита интересов участников долевого строительства в настоящее время регламентируется 214 федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно документу, застройщик сам выбирает способ защиты дольщика:

• поручительство банка (единичные случаи оформления);

• страхование ответственности через уполномоченную ЦБ страховую организацию (самый массовый способ обеспечения обязательств);

• членство в ОВС (застройщиков в ОВС либо не берут, так как они имеют «нехорошую» репутацию, либо они сами туда не идут, так как в ОВС солидарная ответственность).

В настоящее время к страхованию допущено 15 страховщиков и 1 ОВС.

Существующий механизм обеспечения ответственности застройщика путем заключения договоров страхования ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией имеет ряд преимуществ, а именно:

1. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, причем не только вследствие банкротства застройщика, но и в случае непередачи квартиры дольщику в срок по любым другим причинам.

2. Страховщики сформировали необходимые компетенции и технологии для обеспечения беспрерывной работы строительной отрасли.

3. Осуществление независимого андеррайтинга и постоянного мониторинга хода реализации инвестиционных проектов застройщика. Возможность выявления проблем на объектах уже на ранних стадиях, что позволит не допустить или минимизировать риски появления «обманутых» дольщиков.

4. Дольщик получает договор страхования гражданской ответственности застройщика на полную рыночную стоимость договора участия в долевом строительстве с учетом ограничения минимальной стоимости одного квадратного метра жилья согласно положениям 214 –ФЗ.

5. Прозрачность порядка урегулирования страхового случая и выплаты страхового возмещения непосредственно дольщикам как выгодоприобретателям по договору страхования.

Эти положения позволяют дольщику не только дождаться получения жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, но и вернуть инвестированные средства путем получения страхового возмещения и использовать их по своему усмотрению не только в случае банкротства застройщика, но и в иных случаях нарушения сроков передачи объекта строительства.

Договор долевого участия и обязательное страхование ответственности застройщика

Страхование является надежным и понятным инструментом, так как находится под надзором Банка России.

7. Страховщики уже сформировали страховые резервы по ранее заключенным договорам страхования гражданской ответственности застройщика. Страховщики отвечают перед дольщиками всеми сформированными страховыми резервами по аналогии с другими видами страхования (автострахование, имущество юридических лиц, строительно-монтажные риски и др.).

8. Формируется достаточная внутрироссийская перестраховочная емкость с привлечением Российской национальной перестраховочной компании.

9. Высокий уровень сервиса через филиалы и представительства страховщика на территории всех субъектов Российской Федерации.

Планируемые изменения

АИЖК совместно с Минстроем России подготовило законопроект о внесении изменений в 214-ФЗ, предусматривающий создание компенсационного фонда долевого строительства в качестве единственного механизма обеспечения ответственности застройщика.

По мнению страхового сообщества, компенсационный фонд долевого строительства целесообразно сделать дополнительным средством осуществления гарантий, в плюс к действующим в настоящее время (в рамках 214-ФЗ) механизмам обеспечения ответственности застройщика перед участниками долевого строительства.

Сейчас страхование покрывает риск банкротства застройщика и нарушение сроков завершения строительства. Выплата производится дольщику на основании решения суда, вступившего в законную силу.

Предполагается, что создаваемый фонд долевого строительства будет осуществлять достройку объектов незавершенного строительства или возмещать сумму, вложенную дольщиком в объект недвижимости.

Как возможно выстроить взаимодействие страховщиков и фонда

Сейчас страхование не решает проблему достройки объекта и такую задачу на себя мог бы взять фонд. В случае, если дольщик хочет получить вложенные средства (при банкротстве) — выплату будет осуществлять страховщик, а если дольщик готов ждать достройки объекта новым застройщиком, то это — задача фонда.

дольщики, застройщики, страхование

Страхование и оценка риска при долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости

Страхование рисков долевого строительства является достаточно новым видом страховых услуг на российском рынке. Все больше компаний начинают предоставлять этот вид услуг. В материале рассматриваются вопросы оценки рисков и выгодности данного вида услуг для страховых компаний.

Модели рисков позволяют оценить размер возможных требований, которые могут быть предъявлены страховой организации. В любой модели суммарный иск к страховой организации определяет возможность ее разорения.

Если этот иск больше резервов компании, то компания не сможет выполнить свои обязательства и разорится.

В упрощенном случае процесс страхования можно представить следующим образом: страховая организация с начальным капиталом представляет собой резервуар с определенным уровнем, приходящие страховые взносы — входящий поток, производимые выплаты — исходящий поток.

Разорение наступает тогда, когда в резервуаре ничего не остается для обеспечения выходящего потока. Для того чтобы избежать разорения, компания должна правильно установить “цену” страхования (назначить страховую премию), так как слишком низкая цена приведет к убыткам, а слишком высокая — к неконкурентоспособности.

В страховании финансовых рисков долевого участия есть определенная специфика. Строительство дома в среднем длится около двух — трех лет, и оценить степень финансового риска на начальном этапе довольно сложно.

О страховании ответственности застройщика при долевом строительстве

Как правило, привлечение дольщиков начинается еще до нулевого цикла строительства, в этой связи до завершения строительства может пройти достаточно большое количество времени, в течение которого могут наступить различные неблагоприятные обстоятельства.

Например, нельзя исключить вероятность того, что произойдет экономический кризис в стране или, в частности, в банковском секторе или банкротство фирмы-застройщика.

Могут быть выявлены ошибки проектировщиков, причем на этапе строительства, когда что-либо изменить уже нельзя.

Вследствие несогласованных действий участников проекта могут случиться двойные продажи, хотя сегодня это встречается реже.

В страховании финансовых рисков долевого участия есть еще несколько особо проблемных аспектов.

Первый связан с определением термина “наступление страхового случая”: нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию или регистрации права собственности? В договорах долевого участия обычно указывается срок передачи объекта дольщику, сдачи дома в эксплуатацию или окончания строительно-монтажных работ.

При этом, если у застройщика не в порядке разрешительная документация на объект, между сдачей дома госкомиссии, подписанием акта приема-передачи дольщиком и регистрацией права собственности может пройти даже до 2 — 3 лет.

Кроме того, страховое возмещение составляет сумму, обозначенную в договоре долевого участия, а не стоимость объекта на момент возникновения страхового случая, которая может быть значительно выше первоначальных вложений, особенно по прошествии нескольких лет. После выплат страхового возмещения дольщик подписывает документ, передающий страховой компании права на долю в строящемся доме. Таким образом, даже при наличии страхового полиса дольщик может оказаться без квартиры и с недостаточной для покупки иного жилья суммой.

Закон о долевом участии в строительстве проблемы возвращения средств в неблагополучный проект не решает. Так, если строительство будет заморожено, объект может быть изъят и продан с аукциона, а деньги поделены между инвесторами пропорционально их вложениям.

Но при этом для дольщика есть риск получить меньше, чем он вложил, ведь рыночная стоимость объекта, замороженного задолго до его окончания, будет значительно ниже итоговой, а доля покупателя — меньше его первоначальных вложений. С другой стороны, Закон о долевом участии облегчает жизнь страховщика.

Если раньше информацию, необходимую для принятия решения о страховании, приходилось порой собирать по крупицам, то теперь она станет публичной.

Основные сведения о проекте и его участниках содержатся в проектной декларации, которая должна быть официально опубликована, и только после этого застройщик получит разрешение на строительство и право собирать деньги с частных инвесторов. Хотя закон впрямую не дает финансовых гарантий, но он наводит определенный порядок на рынке и снижает степень страхового риска.

Рассмотрим следующую практическую ситуацию: один из московских застройщиков (инвестиционно-строительная компания) замедлил темпы строительства и в течение нескольких месяцев 2004 — 2005 гг.

вообще не проводил строительства жилого дома, где кредитором (инвестором) по одной из площадей выступал клиент.

Договором присоединения к совместному участию в строительстве жилого дома предусмотрены 3 платежа инвестора и срок сдачи в эксплуатацию объекта строительства застройщиком — II квартал 2007 г. (условно 30 июня 2007 г.).

Инвестор по договору присоединения к совместному участию в строительстве жилого дома внес два платежа в значительной сумме до наступления вышеуказанных событий и всерьез стал опасаться, что площадь, обещанная застройщиком, не будет построена или вообще останется “недостроем”. При этом инвестор заинтересован в окончании строительства объекта, даже если срок строительства затянется.

В этой ситуации было предложено инвестору обратиться к услугам страховых компаний, действующих на рынке недвижимости.

В результате анализа рыночной ситуации 4 из 5 известных на рынке страховых компаний отказали в принятии риска на страхование, мотивируя это тем, что непонятно развитие ситуации с практикой применения Закона о долевом строительстве, который вступил в силу с 1 апреля 2005 г.

Одна из компаний согласилась оценить объект недвижимости на предмет последующего заключения о приеме (отказе) на страхование. Скажем сразу, что экспертиза объекта недвижимости было проведена и страховщик дал согласие на страхование, но срок страхования значительно возрос, одновременно возросла и плата за страхование для инвестора.

Причины такого решения страховых компаний рассмотрим на примере.

Ситуация 1.

Источник: https://frols.ru/strahovanie-dolevogo-stroitelstva/

Страхование гражданской ответственности Застройщика

Страхование дольщиков при долевом строительстве

Последнее обновление: 29.06.2019

►  Знаете ли Вы, что:

С 2014 года Застройщики многоквартирного жилья обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками (покупателями квартир в новостройках).

Правда, это касается только тех Застройщиков, которые реализуют свои строительные проекты в рамках закона ФЗ-214, и только тех проектов, для которых разрешение на строительство было получено после января 2014 года. В таких проектах Застройщики могут заключать Договоры долевого участия (ДДУ), и продавать квартиры в строящихся домах ТОЛЬКО при наличии страховки.

Обязательным это условие было до лета 2017.

Примечание! C 2017 года вместо страхования гражданской ответственности Застройщика, введены новые механизмы защиты инвестиций дольщиков – государственный компенсационный фонд и счета эскроу (подробнее о них – в конце статьи). А страхование своей ответственности перед дольщиками для Застройщика стало добровольным (ст. 15.6, ФЗ-214).

Cтрахование ответственности Застройщика допускается в любом из двух видов:

  1. Поручительства банка (с соблюдением установленных законом условий, см. ниже);
    или
  2. Договора страхования гражданской ответственности Застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче дольщику оплаченной им квартиры (порядок страхования также установлен законом, см. ниже).

Причем, договор страхования Застройщик может заключать на свое усмотрение – либо со страховой компанией, либо с Обществом взаимного страхования застройщиков (ОВС).

Сделать это Застройщик должен за свой счет, и обязательно ДО первой регистрации Договора долевого участия (ДДУ) с первым дольщиком. После чего Застройщик должен уведомить дольщиков о правилах и условиях страхования (в т.ч.

предоставить сведения о страховщике).

Страхование ДДУ в пользу дольщика происходит при каждом заключении такого договора, и каждый дольщик получает, соответственно, кроме самого договора ДДУ, еще и полис страхования к нему.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Выгодоприобретателями по каждому виду страховки выступают дольщики. Именно они получат денежную компенсацию, при наступлении страхового случая.

Страховым случаем признается нарушение Застройщиком своих обязательств по передаче квартиры дольщику, подтвержденное решением суда (по иску дольщика), либо признание Застройщика банкротом.

Минимальная страховая сумма к выплате определяется из цены ДДУ, и не может быть менее суммы, рассчитанной из общей площади квартиры, умноженной на среднерыночную цену квадратного метра жилья в регионе.

Срок действия страховки устанавливается, исходя из сроков строительства, указанных в Проектной декларации и ДДУ.

Какие хитрости в условиях ДДУ используют Застройщики – см. в отдельной заметке.

Такая мера призвана еще больше защитить интересы дольщиков (наряду с другими положениями 214-ФЗ), и обеспечить надежность вложений средств граждан в строящееся жилье.

 В случае неисполнения Застройщиком взятых на себя обязательств по строительству дома и передаче дольщикам построенных квартир, мерой обеспечения компенсации возможного вреда дольщикам выступает (помимо обязательного залога земли и строящегося дома) еще и денежное страховое возмещение.

Выплату возмещения в таком случае производит страховщик — Страховая компания или Общество взаимного страхования (ОВС), либо банк (если в качестве обеспечения Застройщик выбрал поручительство банка).

Но так как поручительство банка для Застройщика неоправданно дорого, да и не каждый банк предоставляет такую услугу, то реальным способом обеспечения своих обязательств для Застройщика остается Договор со страховой компанией, или участие в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС).

Законодательные формальности про обязательное страхование ответственности Застройщика указаны в этих статьях: 

  • Обеспечение обязательств Застройщика путем банковского поручительства описано в статье 15.1 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.).
  • Условия страхования гражданской ответственности Застройщика выражены в статье 15.2 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.).

Утратившие силу статьи означают, что страхование ответственности Застройщика для новых строительных проектов теперь является добровольным, и на практике идет по другому пути – через компенсационный фонд (см. ниже). Но все прежние страховки договоров ДДУ продолжают действовать до окончания строительства и передачи готовых квартир дольщикам.

А как вести себя дольщикам, если Застройщик обанкротился, рассказано в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Вместо страхования – компенсационный фонд

Практика за 2015-2016 годы показала, что механизм страхования ответственности Застройщика работает плохо, и дольщики крайне редко могут получить реальную компенсацию по такой страховке.

Поэтому с января 2017 года, очередные поправки в закон ФЗ-214 обязывают Застройщиков при запуске новых строительных проектов вместо страхования своей ответственности перед дольщиками, отчислять денежные взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства (подробнее – по ссылке).

Такие отчисления происходят при заключении каждого нового Договора долевого участия (ДДУ). А средства этого фонда предполагается использовать для достройки проблемных объектов или для выплат возмещений дольщикам, в случае банкротства Застройщика.

Действующие (уже заключенные) договоры страхования гражданской ответственности Застройщика, при этом, остаются в силе.

Правда, уже с июля 2019 обязанность по страховым выплатам таких договоров тоже передается компенсационному фонду (соответствующий закон подписал президент Путин).

Те же поправки в закон ФЗ-214 добавили с 2017 года еще одну альтернативу страхованию гражданской ответственности Застройщика – это проведение денежных расчетов с дольщиками через специальные счета эскроу (подробнее – по ссылке). Здесь уже выступает посредником банк, и в случае банкротства строительной компании, он возвращает с этих счетов деньги дольщику.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/znaete-li-vi-chto/strahovanie-grazhdanskoj-otvetstvennosti-zastrojshchika/

Страхование договоров долевого участия в строительстве

Страхование дольщиков при долевом строительстве

Уже с 1 июля 2018 года россияне смогут заключать договор участия в долевом строительстве с использованием как счетов-эскроу, так и механизма привлечения денежных средств напрямую застройщиком с обеспечением защиты граждан-участников долевого строительства.

Это прописано в правительственном плане мероприятий по поэтапному замещению средств дольщиков банковским кредитованием. Поэтому мы попросили Банк России ответить на некоторые вопросы, чтобы лучше понять, как в ближайшем будущем изменится рынок новостроек.

Незнакомое слово сразу заставляет задуматься – что еще такое за счета-эскроу? Начнем с того, что счетами-эскроу называются специальные счета, куда покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму, равную стоимости приобретаемой недвижимости.

Буквально: при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия, дольщик передает деньги не застройщику, а в банк.

По прогнозам, доля договоров по эскроу-счетам уже к середине 2019 года может составить около 30 процентов от всего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. Законом о долевом строительстве предусмотрено, что по договорам участия в долевом строительстве физические лица могут внести средства на счета-эскроу.

Указанные средства могут быть одним из источников фондирования кредитов застройщикам для банков. Страхование средств на счетах-эскроу по договорам участия в долевом строительстве за счет средств Агентства по страхованию вкладов пока может рассматриваться в пределах суммы в размере до 1,4 миллиона рублей.

Чем для дольщика счет-эскроу надежнее прямых расчетов с застройщиком? В настоящее время прорабатывается вопрос о возможности установления повышенного лимита в размере до 10 миллионов рублей по счетам-эскроу по договорам участия в долевом строительстве.

Физические лица при использовании счетов-эскроу не будут нести риски проблемных застройщиков, поскольку списание средств со счетов-эскроу возможно только при условии завершения строительства объекта недвижимости. При этом следует отметить, что система страхования вкладов не покрывает рисков застройщиков, а только счета-эскроу.

Какой банк выбрать при покупке жилья с помощью счета-эскроу?

В настоящее время 19 банков могут открывать счета-эскроу, при этом в список входят основные банки, кредитующие строительную отрасль.

Долевое строительство и его особенности в 2019 году

Общий объем кредитов строительным компаниям на 1 ноября 2017 года составил около 1,6 триллиона рублей.

В дальнейшем возможно рассмотреть вопрос о расширении количества банков, которые смогут удовлетворять установленным требованиям.

Какие критерии ЦБ готов ослабить в целях расширения круга банков, которые смогут работать со счетами-эскроу?

Требования к кредитным организациям, в которых могут открываться счета-эскроу, устанавливаются правительством РФ.

В настоящее время правительство РФ разрабатывает требования к кредитным организациям, в которых могут открываться счета застройщикам.

Будет ли Банк России устанавливать минимальные требования к системам оценки рисков застройщиков?

Банки, которые будут осуществлять кредитование застройщиков, вправе самостоятельно устанавливать критерии оценки застройщиков и финансируемых проектов и устанавливать в договорах критерии контроля использования кредитных ресурсов.

В настоящее время с банковским сообществом прорабатываются вопросы банковского сопровождения, при котором банки получат полномочия по контролю целевого использования средств застройщиков с правом отказа в проведении платежа и запроса обосновывающих документов.

По результатам обсуждения планируется внесение соответствующих поправок в законодательство.

Сегодня страхование гражданской ответственности очень распространено. Законодательно закреплена за каждым, имеющим отношение к опасным объектам (транспорт, строительство и пр.), ответственность, за возможное причинение вреда другим лицами или организациям.

С 2014 года застройщиков многоквартирных комплексов обязали страховать свою гражданскую ответственность перед покупателями (то есть, перед дольщиками).

Правда, с некоторыми оговорками: строительные проекты должны соответствовать нормам закона ФЗ-214, а разрешение на ведение строительных работ получено не ранее 2014 года.

Благодаря созданным условиям, застройщики имеют право на заключение договоров с долевым участием (ДДУ), а квартиры продаются только при оформлении страховки.

Обязательное страхование застройщика существует в двух видах: Причем заключить его застройщик имеет право как с Обществом взаимного страхования застройщиков (ОВС), так и с любой страховой компанией.

Выполняется эта процедура только за свой счет и (обязательное условие!

) до подписания первого договора о долевом участии (ДДУ).

Каждый дольщик должен быть ознакомлен с правилами и условиями страхования.

Выгодоприобретателем по любому из вышеописанных видов страхования выступают дольщики.

При наступлении страхового случая именно они получают денежное возмещение.

Выгодоприобретатель может быть заменен по условиям договора.

Договор долевого участия в строительстве на что обращать

С 2014 года застройщиков многоквартирных комплексов обязали страховать свою гражданскую ответственность перед покупателями (то есть, перед дольщиками).

Правда, с некоторыми оговорками: строительные проекты должны соответствовать нормам закона ФЗ-214, а разрешение на ведение строительных работ получено не ранее 2014 года.

Благодаря созданным условиям, застройщики имеют право на заключение договоров с долевым участием (ДДУ), а квартиры продаются только при оформлении страховки.

Обязательное страхование застройщика существует в двух видах: Причем заключить его застройщик имеет право как с Обществом взаимного страхования застройщиков (ОВС), так и с любой страховой компанией.

Выполняется эта процедура только за свой счет и (обязательное условие!

) до подписания первого договора о долевом участии (ДДУ).

Каждый дольщик должен быть ознакомлен с правилами и условиями страхования.

Выгодоприобретателем по любому из вышеописанных видов страхования выступают дольщики.

При наступлении страхового случая именно они получают денежное возмещение.

Выгодоприобретатель может быть заменен по условиям договора.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного

Страховщик должен быть уведомлен об этом в письменной форме.

Страховой случай – признание застройщика банкротом или нарушение им какого-либо из обязательств при передаче готового объекта дольщику.

Причем несоблюдение обязательств должно быть подтверждено в судебном порядке (по исковому заявлению дольщика).

Это может быть решение о взыскании залоговых средств, или решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом, равно как и об открытии конкурса на внешнее управление, выписка из реестра о возврате средств: составе, сумме и очередности исполнения.

Минимальная страховая выплата – сумма, рассчитанная из цены договора о долевом участии.

Но она не может быть меньше произведения площади квартиры на среднюю стоимость квадратного метра жилья в определенном регионе.

Договор страхования застройщика начинает свое действие с момента госрегистрации договора о долевом участии и действует до срока передачи жилого помещения, указанного в ДДУ.

В договоре страхования должно быть прописано право выгодоприобретателя получить страховое возмещение по случаю, наступившему не позже двух лет, со дня передачи жилого помещения, указанного в договоре о долевом участии.

Застройщик обязан заключить договоры гражданской ответственности на все помещения в возводимом здании, причем до открытия первого договора с дольщиком, а не до начала строительных работ.

Юристы рекомендуют дольщикам предварительно ознакомиться со списком страховых компаний для страхования застройщиков, чтобы не попасть впросак.

Минимальный объем страхования рассчитывается путем умножения квадратного метра среднерыночной стоимости жилья на площадь объекта долевого участия.

Таким образом, страхование застройщика обеспечивает защиту интересов дольщиков, наряду с прочими положениями 214 Федерального закона.

При этом упор делается на сохранность вложенных в строительство денежных средств.

То есть, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств мерой обеспечения возмещения возможного вреда выступает денежная страховая выплата, а также залог земли. Это может быть страховая компания, банк или Общество взаимного страхования, другими словами, выбранный поручитель застройщика.

Банковская гарантия – удовольствие сегодня очень дорогое, да и не каждое кредитное учреждение предоставляет такую услугу.

Поэтому чаще всего застройщики обращаются либо в страховую компанию, либо в ОВС.

Застройщик обязан до госрегистрации первого договора о долевом участии заключить договор страхования ответственности застройщика (по 214-ФЗ) с СК.

Кроме обладания лицензией на данный вид деятельности, она должна отвечать следующим требованиям: Страхование ответственности застройщика (страховые компании, допущенные к данной деятельности, их список, Центробанк ежегодно публикует на своем сайте), как считают многие коммерческие страховщики, связано с большими рисками, так как этот бизнес не имеет прозрачных статей доходов и расходов.

В Центральном банке РФ за счет взносов застройщиков формируется компенсационный фонд, из которого будут выделяться средства на достройку объектов или возмещения убытков дольщикам.

В этом году таких компаний всего 16: Страхование застройщика, предписанное статьей 15.2 214 ФЗ, дает возможность строительной организации участвовать в Обществе взаимного страхования. Это некоммерческая организация, основная деятельность которой – осуществление страхования всех имущественных интересов каждого из участников на базе взаимного страхования.

Закон о долевом участии в строительстве новая редакция и

Правовые основы создания подобной организации прописаны в Гражданском кодексе, статье 968, а регулируется деятельность общества законом № 286-ФЗ «О взаимном страховании», вступившим в силу 29 ноября 2007 г.

Страхование ответственности застройщика происходит на взаимной основе, через объединение вносимых средств.

Ибо цель ОВС – создание страхового резерва путем накопления средств.

Им можно будет воспользоваться в случае банкротства или недобросовестного выполнения обязанностей одного из застройщиков (то есть, выплатить дольщикам их вклады).

Прошедшие два с половиной года со дня выхода закона показали несостоятельность выбранных методов, их невозможность гарантировать исполнение обязанностей застройщика перед дольщиками.

Страховые выплаты не позволяют вернуть реально вложенные средства.

Поэтому поправки к закону, вступившие в силу с января текущего года, обязали застройщика перед началом строительства вместо страхования ответственности застройщика (по 214-ФЗ в старой редакции) отчислять специально рассчитанную сумму в Государственный компенсационный фонд долевого строительства.

Отчисления идут с каждого вновь заключенного договора долевого участия.

Средства Фонда могут быть использованы на окончание строительных работ для проблемных объектов или для выплаты компенсаций дольщикам, в случае признания застройщика банкротом.

Еще одной поправкой к закону стала альтернатива страхованию застройщика. Через них рассчитывается с дольщиками банк, как посредник.

Правовые основы создания подобной организации прописаны в Гражданском кодексе, статье 968, а регулируется деятельность общества законом № 286-ФЗ «О взаимном страховании», вступившим в силу 29 ноября 2007 г.

Страхование ответственности застройщика происходит на взаимной основе, через объединение вносимых средств.

Ибо цель ОВС – создание страхового резерва путем накопления средств.

Им можно будет воспользоваться в случае банкротства или недобросовестного выполнения обязанностей одного из застройщиков (то есть, выплатить дольщикам их вклады).

Прошедшие два с половиной года со дня выхода закона показали несостоятельность выбранных методов, их невозможность гарантировать исполнение обязанностей застройщика перед дольщиками.

Страховые выплаты не позволяют вернуть реально вложенные средства.

Поэтому поправки к закону, вступившие в силу с января текущего года, обязали застройщика перед началом строительства вместо страхования ответственности застройщика (по 214-ФЗ в старой редакции) отчислять специально рассчитанную сумму в Государственный компенсационный фонд долевого строительства.

Отчисления идут с каждого вновь заключенного договора долевого участия.

Средства Фонда могут быть использованы на окончание строительных работ для проблемных объектов или для выплаты компенсаций дольщикам, в случае признания застройщика банкротом.

Еще одной поправкой к закону стала альтернатива страхованию застройщика. Через них рассчитывается с дольщиками банк, как посредник.

Источник: http://oxbridge.spb.ru/documents/strahovanie-dogovorov-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

ПоддержкаГраждан
Добавить комментарий